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關于個體工商戶經營場所證明問題思考

  • 2013-08-16 16:06:10
  • 來源:
  • 編輯:工商局
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國家工商行政管理總局《個體工商戶登記管理辦法》第十四條第三項規定,申請個體工商戶設立登記,應當提交“經營場所證明”?!豆镜怯浌芾項l例》、《個人獨資企業登記管理辦法》、《合伙企業登記管理辦法》、《農民專業合作社登記管理條例》、《企業法人登記管理條例》等法規或者規章也就此要求內容表述為“住所證明”、“經營場所證明”、“住所和經營場所使用證明”。人們常常理解為,這些“經營場所證明”就是“經營用房產權證明”,因此,部分登記人員在受理個體工商戶登記材料時,往往要求申請人在提供一般登記材料的同時,還須提交經營用房的“產權證明”。個別地方登記管理機關甚至為了從方便和規范出發,統一印制了格式《經營用房產權證明》提供給經營者。這種做法是否妥當,值得商榷。

 一、目前,個體工商戶的經營場所用房來源主要有以下幾種:

(一)經營者自有。產權歸經營者自己所有,經營者持有房產證;

(二)經營者無償借用。經營用房歸經營者家人或其親戚朋友所有,房屋所有人無償提供給經營者使用;

(三)租賃用房。產權歸他人所有,經營者和產權所有人因簽訂租賃合同這一民事法律關系而在一定期限內享有使用權;

(四)違章搭建。搭建者可能是經營者本人,也可能是其他單位和個人。不論屬于哪種情況,該房都無法取得所有權,也不能依法正常使用;

(五)按揭貸款購買的商品房。購房者可以是經營者,也可以是其他人員。因在貸款償還期限內,購房者可能暫不持有產權證,待還清貸款后才能申領;

(六)其他自購商品房或者拆遷安置房。因開發商或者整體開發工程沒有完全結束等原因致使房屋購買人、被安置人尚未取得產權證明。

國家工商總局工商個字[2011]201號文件規定,個體工商戶以自有場所作為經營場所的,應當提交自有場所的產權證明復印件;租用他人場所的,應當提交租賃協議和場所的產權證明復印件;無法提交經營場所產權證明的,可以提交市場主辦方、政府批準設立的各類開發區管委會、村居委會出具的同意在該場所從事經營活動的相關證明。

據此,江蘇省工商局出臺的關于個體工商戶設立登記提交經營場所證明事項的文件規定,申請人自有經營場所的,應提交房管部門出具的產權證明;租用他人場所的,應當提交租賃協議和房管部門的產權證明。以上沒有房管部門產權證明的,提交其他產權證明。在農村,沒有房管部門頒發的產權證明的,可提交村委會出具的證明。

浙江、湖北、安徽等地有的登記機關規定,未取得房產證的個體經營者,可提交房地產管理部門的權屬確認證明或者經營者本人的購房合同及開發商的房屋銷售許可證復印件;出租方為賓館、飯店的,提交賓館、飯店的營業執照復印件。也有的地方登記機關規定,經營者一時無法提交經營場所產權證明的,如申請從事的經營范圍不涉及安全、環保、節能項目,且該經營場所產權明晰,不屬于違章建筑,并由產權人承諾承擔因房屋產權糾紛引起的法律及經濟責任,申請人可以持市場主辦單位、開發小區(含工業小區、科技園區)管委會、居委會、村委會出具的同意在該場所從事經營活動的相關證明即可。

上述要求,雖然形式上簡化了相關手續,但在實際操作過程中仍存在一定難度。主要表現在:

(一)在城鎮新購房屋因故無法提交產權證的,無人幫助出具產權證明,即使所在社區居委會愿意出具,也要收取一定的費用,無疑增加了經營者的負擔。而有的居委會干脆認為,自己沒有義務出具產權證明,故不愿出具產權證明,特別是對違章搭建房屋,居委會認為,如果出具了產權證明,將來如遇拆遷,經營戶有可能以此要求作為拆遷補償的依據,更是不愿出具。

登記機關登記過程中對經營戶必須提供產權證明的要求,給無法提供產權證明者帶來不便。所以,很多申請人認為,辦照手續雖說簡單但關鍵的經營場所證明比較難辦。從而導致一些想辦理營業執照的經營者望而卻步,給日常的監督管理工作增加了一定難度。

二、“經營場所證明”的實質要義

《個體工商戶條例》第八條第二款、《個體工商戶登記管理辦法》第六條(四)項所列登記主要項目中的經營場所,是指個體工商戶營業所在地的詳細地址,包括廠(店)所在市()、縣、鄉鎮()及街道門牌號等。

經營場所房屋產權證明和經營場所證明,是完全不同的的兩個概念。兩者的混淆,必然導致問題擴大化和復雜化,人為提高登記門檻,給注冊登記帶來不便,影響了證照持有率的提升?!吨腥A人民共和國物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。房屋產權證明,也不應由房屋所在地的村(居)委會出具,而應由房屋所有權登記機構國土資源和房產管理部門出具。由此,村(居)委會出具的產權證明,并不具有法律效力。

實際上,《個體工商戶條例》及《個體工商戶登記管理辦法》要求的是提供經營場所使用證明,而不是產權證明。從登記角度講,經營者需要提供的經營場所證明,是經營場所的使用權證明,而不是所有權證明?!吨腥A人民共和國公司登記管理條例》第二十四條規定,公司住所證明是指能夠證明公司對其住所享有使用權的文件。同理,經營者只要具有可供其使用的經營場所,而不必拘泥于場所的所有權屬。當然,申請人能夠提供所有權證明的,自然證明了申請人對該場所享有的使用權。

經營場所使用證明,可分為自證與他證。自證如直接提供房產證、購房合同和首付款憑證及房屋銷售許可證。他證如房屋租賃合同、房屋產權單位出具的房屋使用權證明等。個體工商戶登記,要求申請人提供的經營場所證明為產權證明的做法,并無法律依據支撐。

三、個體工商戶注冊登記中所涉《經營場所使用證明》問題的處理

針對目前部分個體工商戶經營場所證明在一定情況下難以取得的問題,筆者建議:

1)對在農村經營范圍不涉及前置條件或人體健康、生產安全的,其固定經營場所屬于臨時搭蓋、造成無照經營存續期達半年以上的經營戶,亦可由經營戶出具說明其經營場所現狀的承諾書(如屬租賃他人房屋經營的,房東也一并簽字承諾),同時,承諾該經營場所不存在產權歸屬疑義,如因政府建設規劃需要,經營戶應保證無條件拆除,并不得以此作為要求政府給予拆遷補償的依據,可以用承諾書形式替代《經營場所使用證明》。

2)對在城鎮經營范圍不涉及前置條件或人體健康、生產安全的,個體工商戶經營場所是購買的,可以以購房合同、購房發票和房屋銷售許可證代替產權證明。如是住宅改變為經營用房,也可以視情況要求申請人補交由與其相鄰且有利害關系的業主出具的同意經營者將住宅改變為經營性用房的證明文件。

3)經營場所房屋產權隸屬于黨政機關、事業、社會團體等公信度較高的部門或者單位的,經營戶可以憑上述部門和單位出具的經營場所使用證明辦理注冊登記手續。

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